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Professor Baroni: Como atingir a independência financeira com fundos imobiliários

Conversamos com Marcos Baroni, analista CNPI, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research, casa de análise financeira independente, e professor há mais de duas décadas em cursos de graduação e MBA. Confira o bate-papo exclusivo.

Viajar Brasil afora para conhecer os empreendimentos dos Fundos Imobiliários, relacionar-se com gestores e administradores e encontrar as melhores informações para escolher os investimentos mais vantajosos: tudo isso faz parte da rotina de Marcos Baroni. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, o professor Baroni investe desde o início da carreira e passou a ensinar sobre independência financeira conforme sua paixão pela análise de Fundos Imobiliários foi aumentando. Confira o bate-papo exclusivo de Baroni com a Stake.

 

Qual sua maior paixão: lecionar na graduação ou analisar fundos imobiliários?

É uma pergunta difícil de responder, porque foram momentos diferentes. Eu continuo dando aulas, sou professor há mais de 24 anos, então, sem dúvida toda minha carreira foi construída em sala de aula. Mas  comecei a analisar fundos imobiliários  de uma maneira pessoal e depois me profissionalizei, então é muito difícil dizer qual é minha maior paixão.

 

Eu diria que tudo na vida são ciclos, são momentos. Invariavelmente, nesses últimos 4 anos, eu tenho direcionado mais esforços para análise de fundos imobiliários, mas veja que eu não abandonei a sala de aula,  e nem tenho a intenção. Acho que é importante manter esse contato, é minha origem, foi onde eu construí minha carreira. Então, não consigo dizer qual é minha paixão. Eu diria que se eu for analisar o momento, indiscutivelmente estou pendendo mais para análise de fundos imobiliários. 

Desde quando atua como analista-chefe de FIIs da Suno e qual a importância das casas de análise independentes?

Entrei na Suno em 2017 e em 2018 eu assumi a frente da carteira, da movimentação de fundos imobiliários.

 

Então, atuo nessa área há três anos e meio, quatro anos, mas eu diria que nesses últimos dois anos, nós desenvolvemos todo esse conjunto de análises, de critérios de montagem de carteira, de movimentação, de revisão de ativos. Então, tudo é um processo de evolução. Eu comecei estando próximo da Suno na parte de produção de conteúdo, tendo uma projeção maior em redes sociais, depois a gente começou realmente a ficar próximo dentro da análise de relatórios, até que depois nós definimos uma série de parâmetros para que pudéssemos crescer de forma sustentável, sempre dialogando bem com nosso público-alvo dentro daquilo que eles merecem e daquilo que eles esperam da gente dentro da área de fundos imobiliários.

 

É mais vantajoso ser proprietário de imóveis e ganhar renda mensal por meio do aluguel ou investir em FIIs? Por quê?

Acredito que, para a grande maioria dos brasileiros, investir em fundos imobiliários seria mais adequado do que investir em imóveis, porque normalmente o brasileiro médio, quando ele investe em imóveis, ele tem um o investimento muito direcional, ele compra um ou dois flats, uma ou duas casas de aluguel e fica com um risco muito direcional.

 

Ele acaba sendo impactado também pela deterioração natural do ativo imobiliário e quando você faz isso via fundos imobiliários, você tem uma dinâmica mais flexível, tem uma forma mais ágil de fazer os aportes, tem muito mais liquidez, muito mais governança e você naturalmente vai ter acesso à imóveis de alta performance, de locatários de primeira linha, uma carteira muito mais diversificada, que te deixa muito mais protegido.

 

Eu  falo muito que o investidor de imóvel direto, o pequeno investidor, o investidor médio, ele tem uma renda muito binária, meio que ou tem ou não tem, e quando você monta uma carteira de FIIs você tem muito mais diversificação, então, a  renda deixa de ser binária e ela passa a estar disponível de uma maneira muito mais ampla, uma vez que uma carteira tem centenas de imóveis, milhares de fontes de receitas diferentes, então deixa o investidor bem mais protegido.

Você também investe nos Estados Unidos? Somente em REITs ou também em ações de empresas? Quais seus REITs preferidos?

Eu não invisto nos Estados Unidos, mas não tenho nada contra, é porque meu ciclo de competência ficou mais aqui no Brasil, dada a proximidade que eu tenho com os FIIs, com gestores, com a indústria inteira. É importante destacar que os REITs se assemelham muito mais à ações imobiliárias do que de fato à fundos imobiliários. O Fundo Imobiliário tem uma dinâmica muito própria, o REITs  é muito mais uma empresa de real estate, uma empresa imobiliária, a mecânica, a dinâmica dele é bem diferente, então dentro do meu ciclo de competência eu fico bem mais a vontade em investir só em fundos imobiliários, mas não tenho nada contra, conheço várias pessoas que investem, a própria Suno tem também REITs recomendados dentro da carteira internacional.

 

As pessoas comparam, mas eu acho que são produtos que têm alguma equivalência, mas eles não são comparáveis diretamente, acho que tem muitas coisas que são bem diferentes dentro da sua estrutura, do seu arcabouço jurídico.

O que é importante considerar na hora de escolher em quais FIIs investir?

A análise de escolha não é binária, nem matricial, é uma análise transversal, então você tem que ponderar várias coisas, e eu destaco o histórico do fundo, o histórico da gestão, o nível de transparência e governança, a qualidade média do portfólio, o perfil dos ativos, o perfil dos locatários, o perfil do risco de crédito dessas operações, então são alguns pontos que normalmente nós olhamos.

 

Qual o melhor caminho para alcançar a independência financeira?

A independência financeira é alcançada com muito trabalho, disciplina e recorrência. Então, você tem que trabalhar, reservar uma parte para você investir, ficar próximo dos seus investimentos e fazer isso repetidas vezes, é um processo de repetição. Então, você vai, claro que aprimorando a cada mês, a cada ano investido, mas no final das contas é um processo de repetição.

 

Acho que a independência financeira é conquistada a partir do momento em que você se propõe a fazer essa reserva de capital mensal, fazer suas aplicações, revisar seus investimentos e fazer isso repetidas vezes. Pela nossa experiência aqui, entre 10 e 15 anos, a maioria dos brasileiros atinge, quando feita de maneira correta e adequada, a maioria dos brasileiros atinge uma independência financeira, talvez não ainda suficiente para que ele possa ficar muito tranquilo, mas do décimo quinto para o vigésimo ano certamente ele terá uma robustez na carteira e um fluxo de renda mensal que vai deixá-lo bem mais protegido na sua aposentadoria, consequentemente dentro da sua independência financeira.

 

 

*Esse conteúdo é apenas para informação e não deve ser entendido como uma oferta ou recomendação de investimentos. Performance passada não garante resultados futuros. As opiniões expressadas nesse artigo são do entrevistado e não representam necessariamente a opinião da Stake.


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